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2. November 2016

Rechtsfrage: Wie komme ich in den USA zu meinem Eigentum? Teil 2

Teil zwei der Immobilien.DiePresse Serie über den Erwerb von Ferienimmobilien widmet sich dem Erwerbsvorgang in den USA.

Der Erwerbsvorgang unterscheidet sich – wenig überraschend – in vielerlei Hinsicht wesentlich vom aus Österreich gewohnten System. So gibt es zB kein Grundbuch im österreichischen Sinn. Übertragungen werden in einem sogenannten „deed of title“ verbrieft. Es bestehen zwar lokale Register in denen diese gespeichert werden, deren Inhalt und rechtliche Bedeutung ist aber keinesfalls mit unserem Grundbuch vergleichbar. Um sich daher gegen das immanente Risiko zu schützen, eine Liegenschaft tatsächlich nicht vom berechtigen Vormann oder mit unbekannten Belastungen zu erwerben, bedient man sich einer „title insurance company“. Deren Aufgabe ist es, den Versicherten gegen Ansprüche Dritter zu schützen.

Der Kauf einer US-Immobilie erfolgt in zwei Schritten: contract und closing. Im ersten Schritt wird der Kaufvertrag abgeschlossen. Oft wird darin eine Anzahlung vereinbart, welche in der Regel 10% des Kaufpreises beträgt und/oder die Verpflichtung des Käufers zum Erwerb an Bedingungen geknüpft, vor allem an die Kreditzusage einer Bank, weiters natürlich immer an das tatsächliche Bestehen der vertraglich zugesicherten Eigenschaften.

Die Zwischenphase dient vorwiegend der Behebung etwaiger Mängel bzw. der Finanzierung und Beschaffung der erforderlichen Dokumente und kann je nach den vorzunehmenden Handlungen mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Beim abschließenden closing tauschen die Verkaufsparteien dann die vereinbarten Dokumente aus, insbesondere übergibt der Verkäufer den unterfertigten deed und die Schlüssel, der Käufer übergibt den Scheck für den restlichen Kaufpreis und die Nebenkosten (title insurance, Makler usw.) werden bezahlt.

Aus Käufersicht erfreulich ist, dass die Maklergebühren üblicherweise ausschließlich vom Verkäufer zu tragen sind. Die meisten U.S. Bundesstaaten schreiben auch real estate transfer taxes vor, die zum Teil auch nach Art und/oder Kaufpreis und lokal nach Bezirken oder Städten variieren können. Beim Wiederverkauf stellen sich übrigens dann (insbesondere auch für nicht in den USA ansässige Personen) eine Reihe an interessanten vor allem steuerrechtlichen Fragen … aber das ist eine andere Geschichte.

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Mag. Christian Votava, LL.M., Solicitor, ist spezialisiert auf die Betreuung von intern. ‎Privatpersonen und Unternehmen.

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Bild: (c) Berlyn Photography/Engel&Völkers

Bild: (c) Marlene Rahmann

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