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14. November 2016

Serie US-Immobilien: Wer zahlt den Makler?

Mag. Christian Votava, LL.M., Solicitor, spezialisiert auf die Betreuung von intern. ‎Privatpersonen und Unternehmen, klärt regelmäßig Rechtsfragen in der Immobilienpresse.

Rechtsfrage: Worauf muss ich bei der Auswahl des Immobilienmaklers achten?

Die meisten Interessenten für Immobilien in den USA haben schon zu Beginn der Suche konkrete Vorstellungen zur gewünschten Lage und Art des gesuchten Objekts. Neben den allgemein beliebten Klassikern wie der Wohnung in New York City oder dem Ferienhaus in Strandnähe in Florida oder South Carolina, bestehen natürlich oft persönliche Beweggründe für die Standortwahl.

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Jedenfalls ist es ratsam sich mit den jeweiligen regionalen Bestimmungen und Gepflogenheiten am Immobiliensektor vertraut zu machen, um sich nicht mitten im Prozess (oder später) mit unvorgesehenen Überraschungen konfrontiert zu sehen. Dies gilt verstärkt, wenn die Immobilie auch oder vorwiegend als Investition gedacht ist.

So ist z.B. das Maklerrecht Sache der einzelnen Bundesstaaten und zum Teil recht unterschiedlich geregelt. In den meisten Bundesstaaten ist der Beruf reglementiert und ein real estate broker (die Bezeichnungen variieren ebenfalls) benötigt eine Berechtigung (license).

Ein potentieller Verkäufer beauftragt den Makler dann mit der Bewerbung der Immobilie gegen Provision. Branchenüblich sind 6% vom Verkaufserlös, Abweichungen davon sind aber möglich und Verhandlungssache.

Erfreulich für den Käufer ist, dass die Vermittlungsprovision in der Regel zur Gänze vom Verkäufer zu tragen ist, und zwar auch dann wenn dieser seinen eigenen Makler beauftragt. (Bei Mietobjekten ist dies übrigens meist umgekehrt.) Dieses System, co-brokerage genannt, funktioniert folgendermaßen: Der Makler des Verkäufers wird regelmäßig versuchen, für einen bestimmten Zeitraum von z.B. 6 Monate, den Exklusivauftrag für die Vermarktung zu erhalten. (Hier ist für den Verkäufer übrigens Vorsicht geboten, für den Fall, dass zB ein Bekannter an ihn herantritt und ohne jegliches Zutun des Maklers Interesse am Objekt zeigt. Ohne entsprechende Regelung im Maklervertrag ist die Provision regelmäßig auch dann zu bezahlen. Es ist Verhandlungssache diese Fälle gesondert zu regeln.) Dafür ist er aber dann oft verpflichtet zeitnah (in NY zB binnen 24h) das Objekt auf eine für alle lizensierten Immobilienmakler zugänglichen Datenbank einzutragen.

Dort wird auch die für diesen erzielbare Provision vermerkt, oft 3% bzw. die Hälfte der Gesamtprovision. Jeder andere Makler hat nun die Möglichkeit einen potentiellen Käufer zu finden. Für den Verkäufer hat das den Vorteil einer raschen Verbreitung des listings an viele potentielle Käufer, sein eigener Makler kann ebenso versuchen direkte Käufer ohne Makler anzusprechen und im Erfolgsfall die gesamte Provision zu behalten.

Die Suche nach dem geeigneten Immobilienmakler kann sich schwierig gestalten, der schnellste Weg sind oft mündliche Empfehlungen und Erfahrungswerte von bekannten Ortsansässigen. Eine entsprechende Vorbereitung mit definierten Vorstellungen von Lage und Ausstattung und einer realistische Preiserwartung sind, wie auch in Östereich, hilfreich um sich „leere Kilometer“ und Frust zu ersparen.

_mg_6910Mag. Christian Votava, LL.M., Solicitor, ist spezialisiert auf die Betreuung von intern. ‎Privatpersonen und Unternehmen: c.votava@northcote.at

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