PHOTOGRAPH BY YOSHIO TOMII / GETTY

23. November 2016

Serie US-Immobilien: Wie man eine Wohnung in NYC kauft

Mag. Christian Votava, LL.M., Solicitor, spezialisiert auf die Betreuung von intern. ‎Privatpersonen und Unternehmen, klärt regelmäßig Rechtsfragen in der Immobilienpresse.

Wer an den Erwerb einer Wohnung in der US-Metropole denkt, muss einige Besonderheiten berücksichtigen – und vergleichsweise tief in die Tasche greifen. 

Wien. Es muss ja nicht gleich das schmucke Häuschen aus Kalkstein an der 76. Straße unmittelbar neben der Fifth Avenue sein. Für schlappe 42 Millionen US-Dollar listet der Luxusmakler Sotheby’s das 1300 Quadratmeter große Townhouse mit neun Schlafzimmern, fünf Bädern, einem Fitnessstudio, einem Solarium und einer Penthouse-Terrasse mit Blick über den Central Park.

zum Artikel

Auch wenn diese Immobilie ein besonders teures Objekt ist, dient es als Beispiel, dass der Wohnungskauf in New York alles andere als ein billiges Unterfangen ist. Sucht man nach einer halbwegs netten Wohnung in einer ansprechenden Gegend Manhattans, spricht man schnell von einem Investment von einer Mio. Dollar oder mehr. Entsprechend höher als hierzulande sind auch die Mieteinnahmen, doch kann der Kauf schnell nach hinten losgehen, wenn man als Investor nicht vorab seine Hausaufgaben gemacht hat.

„Es gibt eine Vielzahl örtlicher Gepflogenheiten, die sich von Österreich unterscheiden“, sagt Christian Votava, ein auch in New York als Rechtsanwalt zugelassener Österreicher, der unter anderem Privatpersonen beim Erwerb von Immobilien in der US-Metropole unterstützt. Finanziert man beispielsweise den Kauf mit einem Kredit bei einer US-Bank, will das Geldinstitut in der Regel den fertigen Kaufvertrag sehen, bevor es eine Entscheidung über den Kredit trifft. Ein Vertragsabschluss vor Klärung der Finanzierung ist unumgänglich. Deshalb dürfe man, wenn die Finanzierung nicht schon vorher gesichert ist, keinesfalls auf eine Ausstiegsklausel im Kaufvertrag vergessen, um im Fall der Nichtfinanzierbarkeit den Kauf vor der eigentlichen Übertragung rückgängig machen zu können.

Zwischen Emotionen und Investment

Achtsamkeit ist auch geboten, wenn man ein Apartment in einem sogenannten Co-op erwirbt. Das ist eine Gemeinschaft, der rechtlich gesehen das Gebäude gehört, als Käufer erwirbt man bloß Aktienanteile. Das hat zur Folge, dass man etwa den Vorstand des Co-op um Erlaubnis fragen muss, wenn man die Immobilie vermieten will, und selbst beim Wiederverkauf in gewissem Maß auf den Segen des Vorstands angewiesen ist, weil dieser den neuen Käufer erst gutheißen muss.

Hinzu kommen Betriebskosten sowie verhältnismäßig hohe Steuern, die schnell zu einem bösen Erwachen führen können. Ein Beispiel: Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung in einem Gebäude in guter Lage mit 24-Stunden-Concierge sowie Paketdienst – beides durchaus übliche Serviceleistungen in New York – kann man mit monatlichen Betriebskosten von oft mehr als 1500 US-Dollar rechnen. Freilich: Wer sich ein Stadthaus um einen zweistelligen Millionenbetrag ohne Fremdfinanzierung leisten kann, der wird die laufenden Kosten wohl verkraften können. Trotzdem sollte der Kauf einer Immobilie in New York wohl genauer geplant werden als hierzulande – bei Vermietungsabsicht schon vorab mithilfe eines Steuerberaters, da im Normalfall laufende US-Steuererklärungen notwendig werden, erklärt Votava. „Der Steuerberater sollte in diesem Fall schon bei der Entwicklung des Businessplans zum Wohnungskauf in New York nicht fehlen.“

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie in New York also überhaupt? Die Immobilienfirma City Realty hat sich den Wertzuwachs von New Yorker Privatwohnungen für den Zeitraum von 2004–2014 angesehen und mit dem Aktienmarkt verglichen. Das Resultat: Immobilien verzeichnen einen durchschnittlichen Wertgewinn von 6,5 Prozent, der breite S&P 500-Börsenindex ein Plus von 5,6 Prozent. Berücksichtigt man den Extraaufwand sowie die Kosten für Steuerberater und Anwälte, bleibt wohl kaum mehr über als bei einem simplen Investment in einen Aktienfonds.

„Der Aufwand des Wohnungskaufes in New York kann schon ziemlich groß sein, und auch das Wechselkursrisiko muss man als Investor berücksichtigen“, sagt Votava. „Im Endeffekt spielt oft schlicht der Wunsch, ein Apartment in New York zu besitzen und eventuell zu nützen, eine große Rolle. Es ist dann auch eine emotionale Entscheidung, und nicht so sehr ein bloßes Investment.“

Marlene Rahmann

Bild: Marlene Rahmann

Mag. Christian Votava, LL.M., Solicitor, ist spezialisiert auf die Betreuung von intern. ‎Privatpersonen und Unternehmen: c.votava@northcote.at.

Let's make law.