Ich erbe das Haus meiner Mutter. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Mag. Christian Votava, LL.M., Solicitor, spezialisiert auf die Betreuung von intern. Privatpersonen und Unternehmen, klärt regelmäßig Rechtsfragen in der Immobilienpresse.
Seit dem 1.1.2016 ist bei solchen Liegenschaftsübertragungen von Todes wegen als Bemessungsgrundlage der Grundstückwert (und nicht mehr der dreifache Einheitswert) heranzuziehen. Weiters werden Liegenschaftsübertragungen im sogenannten Familienkreis nunmehr immer, also auch unter Lebenden als unentgeltlich angesehen und die Grunderwerbsteuer („GrESt“) nach dem Grundstückswert bestimmt.
Der Familienkreis umfasst nunmehr Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamen Hauptwohnsitz, Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie (also insbesondere Eltern, Schwiegereltern, Großeltern, Kinder, Stiefkinder, Wahlkinder oder Schwiegerkinder und Enkel), sowie auch Geschwister und Nichten und Neffen der Übergeberin bzw. des Übergebers.
Der hier für die GrESt maßgebliche Grundstückswert kann zunächst auf zwei Arten ermittelt werden: Die erste Methode heißt Pauschalwertmodell und ist eine Berechnung nach dem Grundwert und dem Gebäudewert der Liegenschaft bzw. des Anteils daran. Die Werte werden anhand von Formeln errechnet und dann addiert. Alternativ dazu kann ein „geeigneter Immobilienpreisspiegel“ herangezogen werden. Für Übertragungen im Jahr 2016 ist das ausschließlich der Immobilienpreisspiegel der WKO, Fachverband für Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Für 2017 ist die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria heranzuziehen. Darüber hinaus hat der Steuerschuldner die Möglichkeit einen etwaigen geringeren „gemeinen Wert“ zB durch den Kaufpreis einer vergleichbaren Liegenschaft oder durch ein Schätzgutachten nachzuweisen.
Bei unentgeltlichen Erwerben wird die GrESt dann anhand des sogenannten Stufentarifs berechnet. Für die ersten €250.000,– Grundstückswert beträgt diese 0,5%, für die nächsten €150.000,– 2% und darüber hinaus 3,5%. (Bei land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften dient dagegen innerhalb des Familienkreises weiterhin der einfache Einheitswert als Bemessungsgrundlage, die GrESt beträgt einheitlich 2%.) Beträgt der errechnete oder nachgewiesene Wert des Hauses beispielsweise €450.000,–, fällt GrESt in Höhe von €6.000,– (1250+3000+1750) an.
Vorsicht ist bei der Übertragung von mehreren Liegenschaften geboten: Für die Ermittlung des Stufentarifs müssen Erwerbe, die zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren stattgefunden haben, zusammengerechnet werden.
Neu seit 1. Jänner 2016 ist auch, dass die GrESt bei unentgeltlichen Erwerben auf Antrag auch auf bis zu fünf gleiche Jahresraten aufgeteilt werden kann. Die Steuer wird dabei um 2% pro Jahr erhöht. Bei der maximal möglichen Aufteilung auf 5 Jahre erhöht sich die Steuer daher um 10%, in unserem Beispiel wären daher insgesamt €6.600,– in fünf jährliche Raten von €1.320,– zu bezahlen. In diesem Fall muss jedenfalls eine Abgabenerklärung eingereicht werden, die Selbstberechnung durch Rechtsanwälte oder Notare ist in diesem Fall nicht zulässig.
Will man das Haus nicht behalten, so empfiehlt es sich die Veräußerung schon während des Verlassenschaftsverfahrens in Erwägung zu ziehen, weil in diesem Fall die GrESt (wie auch die gerichtliche Eintragungsgebühr) nur einmal anfällt und in der Regel vom Käufer bezahlt wird.
Mag. Christian Votava, LL.M., Solicitor, ist spezialisiert auf die Betreuung von intern. Privatpersonen und Unternehmen: c.votava@northcote.at
